IMMO TRANSACTION
         

Lexique immobilier


ACHAT EN INDIVISION

L'achat en indivision permet à plusieurs personnes d'acquérir ensemble un bien immobilier. Les acquéreurs signent une convention d'indivision qui permet de définir la quote-part de chacun, laquelle n'est pas obligatoirement égale. L'indivision cesse soit par la vente de la part de l'un des indivisaires, ou le partage.

ACOMPTE

Acompte : Paiement partiel imputé sur le paiement de la dette. (Exemple : somme versée à la conclusion d’un compromis et soustraite du prix de vente du bien si l’opération se réalise).

ACTE AUTHENTIQUE

Est réputé authentique l'acte de vente rédigé selon les formalités requises. C'est un acte passé devant un officier ministériel (notaire) définissant les droits et les obligations des parties contractantes. L'original est appelé "minute" et demeure entre les mains du notaire. La copie appelée "grosse" est remise à l'intéressé. Par opposition : acte sous seing privé (voir ci-dessous).

ACTE DE VENTE

C'est le contrat définitif, conclu devant un notaire, qui rend l'acquéreur propriétaire d'un bien immobilier.

ACTE SOUS SEING PRIVÉ

Acte sous seing privé : Acte écrit par un particulier (sans le concours d’un officier ministériel) et qui comporte la signature manuscrite des parties. Cet écrit est destiné le plus souvent à rapporter la preuve de l’existence d’une situation juridique.

ADMINISTRATEUR DE BIENS

C'est un professionnel à qui un propriétaire confie la gestion de son bien. La mission de l'administrateur de bien est explicitée dans le mandat de gestion qu'il signe avec le propriétaire. Sa mission peut consister par exemple à rechercher un locataire pour le bien, effectuer les états des lieux d'entrée et de sortie des locataires, s'occuper de la gestion courante du bien, du recouvrement des loyers, de la réparation d'éventuels sinistres etc...

AGENT IMMOBILIER

Un agent immobilier est un intermédiaire dont l’activité est règlementée (loi Hoguet). Il intervient dans le cadre d’opérations d’achat, de vente, d’échange, de location de maisons, d’appartements, fonds de commerce et terrains. Seul le titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la préfecture est habilité à procéder à des transactions immobilières.

AMIANTE

Largement utilisé pendant des décennies pour l'isolation et la protection incendie, l'amiante s'est très révélé très nocif. Depuis 1997 son utilisation est interdite. Le diagnostic amiante concerne aujourd'hui les immeubles en copropriété dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 et doit être fait sur les parties communes et privatives.

APPORT PERSONNEL

C'est la somme qu'un futur acquéreur peut apporter pour l'acquisition du bien avant d'avoir recours à un prêt bancaire.

BAIL A CONSTRUCTION

Bail de longue durée (18 à 99 ans) qui engage un locataire à édifier des constructions sur un terrain appartenant au propriétaire moyennant le versement d’un loyer. Le preneur s’oblige à les conserver en bon état d’entretien pendant la durée du bail ; sauf stipulations contraires, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail.

BAIL COMMERCIAL

Le bail commercial est régi par les dispositions du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 régissant les rapports entre bailleurs et locataires. Il est à noter que les professionnels libéraux peuvent, dans certaines conditions, expressément demander l'application du statut du bail commercial (article 57A). Les droits conférés au locataire, en raison de leur importance, ont été qualifié de propriété commerciale.La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Le locataire a la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale. Le statut des baux commerciaux s'applique d'une manière générale aux locations des locaux dans lesquels est exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal.

BAIL DÉROGATOIRE OU BAIL DIT DE COURTE DURÉE

Certains contrats sont exclus du statut des baux commerciaux. Le bailleur et le locataire peuvent déroger aux dispositions du décret de 1953 en concluant un bail d'une durée au plus égale à deux ans. Ce bail est appelé bail dérogatoire ou de courte durée. En immobilier d'entreprise, il est prévu que le bailleur et le locataire seront liés par un bail de neuf ans soumis au décret de 1953 à partir de l'expiration du dit bail dérogatoire ou de courte durée aux mêmes clauses et conditions que celles du contrat expiré :- si le locataire reste en possession des locaux, sans opposition du bailleur ;- si le bail est renouvelé ou s'il est conclu au profit du locataire un nouveau bail pour le même local.

BAIL D'HABITATION

Contrat de location portant sur un local à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation). Le bail engage le bailleur pour au moins 3 ans. Le locataire, lui, peut résilier à tout moment, à condition de respecter un préavis de 3 mois.

BAIL NOTARIÉ

Dans la plupart des cas le bail est établi sous seing privé. Le bail notarié est obligatoire en cas de signature d'un bail de plus de 12 ans car il doit être publié au fichier immobilier. En cas de baux de débit de boissons également.

BAIL PRÉCAIRE

Sa durée est fixée librement et peut être indéterminée, la fin de la convention dépendant généralement d'un événement prévu dans celle-ci et qui peut intervenir à tout moment sans que l'on sache précisément quand. L'objet de la précarité doit être motivé dans la convention. Il s'agit en général de causes de précarités liées à l'immeuble, objet du bail (Travaux, changement de destination).

BAIL PROFESSIONNEL

Le bail professionnel n'est réglementé par aucun texte juridique précis, si ce n'est les règles supplétives du code civil. Pour l'établissement de baux professionnels, la liberté de rédaction est totale dans la limite des bonnes moeurs et de l'ordre public. Plus précisément les baux professionnels relèvent des articles 1708 à 1762 du code civil.

BAIL PROFESSIONNEL ET BAIL MIXTE

Un bail professionnel est un contrat de location conclu pour un local hébergeant une profession libérale, une association ou autre organisme à but non lucratif. Si l'activité est exercée au domicile, il s'agit d'un bail mixte.

BAIL, BAUX

Le bail est un contrat entre deux personnes comportant le transfert de jouissance d'un bien immobilier au profit du locataire.

BAILLEUR, PROPRIÉTAIRE

Dans le contrat de bail, le bailleur est le propriétaire, celui qui s'engage à mettre un local à disposition du locataire (aussi appelé le preneur en immobilier d'entreprise) contre une rémunération qui est le loyer.

BOUTIQUE, MAGASIN

La boutique (ou magasin) est un local commercial situé, en général, au rez-de-chaussée d'un immeuble d'habitation ou mixte habitation et professionnel.

BUREAUX

Les bureaux sont les locaux dans lesquels est exercée une activité intellectuelle et non une activité de vente.

CARTE PROFESSIONNELLE

Depuis le 1er Janvier 2006, il existe 3 cartes professionnelles. La carte transaction sur immeubles et fonds de commerce, la carte gestion immobilière et la carte marchand de listes. Selon l'arrêté du 16 mars 2006 pris en application du décret n 72-678 du 20 juillet 1972 modifié, la carte professionnelle est valable dix ans, à compter de sa délivrance.

CAUTION

Personne qui s’engage à garantir l’exécution d’un contrat pour l’une des parties au profit de l’autre. Lorsque la caution accepte d’exécuter elle-même, en cas de défaillance du débiteur principal, elle est appelée caution personnelle. Lorsque la caution, au lieu de s‘engager à exécuter personnellement, offre en garantie une hypothèque sur un immeuble lui appartenant, elle est dite caution réelle.

CAUTION BANCAIRE

La caution bancaire est un acte de la banque par lequel elle s'engage à payer le Bailleur en cas de défaut de paiement du locataire. Un caution bancaire peut être donnée en lieu et place du dépôt de garantie. La caution bancaire n'est pas susceptible d'ouvrir droit aux intérêts.

CAUTION PERSONNELLE

Personne donnant l’engagement envers un prêteur, à titre de garantie, remplir l’obligation de paiement de l’emprunteur principal en cas de défaillance de celui-ci. Il engage tout son patrimoine.

CDEC

Commission Départementale d'Equipement Commercial. Une autorisation de la CDEC est obligatoire pour toute surface de vente atteignant ou dépassant 300 m². Cette commission chargée d’étudier les demandes d’autorisation d’ouverture de grandes surfaces est composée d’élus locaux, de représentant consulaire et d’un représentant des associations de consommateur.

CERTIFICAT D’URBANISME

Document administratif d’information précisant si un terrain est ou non constructible. Il garantit, pendant toute sa durée de validité, que les énonciations qu’il contient ne seront pas remises en cause. Les renseignements fournis par le certificat d’urbanisme concernent les dispositions d’urbanisme applicables au terrain, les limitations au droit de construire et la desserte ou non du terrain par les équipements publics (égouts, canalisations d’eau, électricité...).

CESSION DE BAIL

La cession de droit au bail ou la cession de bail, qui sont rigoureusement identiques, est la cession du titre locatif, c'est à dire du contrat de bail. Précisément, dans les baux commerciaux, cette faculté est en général interdite, sauf si le bail l'autorise. D'une façon générale le locataire n'a pas le droit de céder son bail à un autre locataire.

CESSION DE FONDS DE COMMERCE

La cession de fonds de commerce est la cession de l'activité commerciale. Appartenant au locataire, le fonds peut être cédé. La loi dispose que le bailleur ne peut interdire au locataire la cession de son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce.

CHARGES

Ensemble des frais nécessaires au fonctionnement d'une copropriété. Il existe deux types de charges :- charges générales : dépenses réparties au prorata des millièmes détenus par chaque copropriétaire,- charges d'équipement et de services communs : dépenses réparties en fonction de l'utilité que présente l'équipement ou le service pour le lot en bénéficiant.B787

CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

Ensemble des dépenses nécessaires à l’entretien et aux réparations des parties communes et des services collectifs de l’immeuble. On distingue parmi ces charges celles dites récupérables par le bailleur et celles qui ne le sont pas.

CHARGES LOCATIVES

Les charges sont la conséquence de l'existence des parties communes dans un immeuble. Le bâti d'un ensemble immobilier et sa gestion engendrent des frais d'administration, d'entretien et de réparation qu'il convient de répartir sur l'ensemble des occupants. Dans la quasi majorité des baux commerciaux, le locataire doit s'acquitter des charges et taxes avancées par le bailleur. Lorsque les charges ne sont pas mentionnées dans le bail, le locataire n'est tenu de payer que ce qui est au contrat, soit le loyer. En matière commerciale, aucune disposition relative aux charges n'existe dans la loi, de sorte que les parties ont toute latitude pour décider contractuellement. Dans la pratique, toutes les charges seront mises à la charge du locataire, ce qui n'est pas possible dans un bail d'habitation.

CHARGES RÉCUPÉRABLES

C'est la part des frais engagés que le bailleur peut se faire rembourser par son locataire. Les charges récupérables sont distinctes du loyer principal. En matière de baux d'habitation, les charges récupérables concernent les dépenses relatives à l'entretien courant du bien, des équipements mentionnés au contrat, ainsi que les menues réparations et certaines taxes.

CLÉS EN MAINS

Se dit en immobilier d'entreprise d'une manière courante, de la conception d'un bâtiment réalisé sur mesure pour un utilisateur connu, qu'il possède ou non le terrain.

COEFFICIENT D’EMPRISE AU SOL (CES)

Ce ratio permet de réduire l’importance de la surface de sol occupée par des bâtiments sans prendre en compte leur hauteur. Le coefficient d’emprise au sol est défini comme le rapport de la surface occupée par la projection verticale sur le sol des volumes hors œuvre des bâtiments, à la surface de la parcelle. Lorsque la propriété est partiellement atteinte par une opération de voirie, la surface de la parcelle prise en compte est celle qui reste hors emprise de la voirie.

COEFFICIENT D'OCCUPATION DES SOLS (COS)

C'est le nombre de mètres carrés de surface hors œuvre nette ou le nombre de mètres cubes susceptibles d'être construits sur un mètre carré de terrain.

COMMISSION D’AGENCE

Mode de rémunération des services fournis par des intermédiaires commerciaux ou financiers. La commission d’agence est payée par le mandant, acheteur ou vendeur, selon l’usage ou la convention. Appelée aussi honoraires de négociation dans l’immobilier, ils correspondent généralement à un pourcentage qui varie de 5 à 10 % du prix de vente

COMPROMIS DE VENTE

Avant-contrat par lequel le vendeur et l’acquéreur s’engagent réciproquement et constatent leur accord sur les conditions d'une vente en attendant la réalisation des conditions suspensives* puis la signature de l’acte authentique. Juridiquement, la vente est formée dès la signature du compromis. Le compromis de vente est également appelé promesse synallagmatique de vente.

CONDITION RÉSOLUTOIRE

Diverses réserves au profit du vendeur, qui permettent au vendeur, si bien respectées de pouvoir annuler la vente sans indemnité.

CONDITIONS SUSPENSIVES

Dans le cadre d’un compromis de vente, les conditions suspensives sont celles dont la réalisation dépend de la conclusion définitive de l'acte notarié (acte authentique). Les conditions suspensives contractuelles les plus connues sont : obtention d’un crédit immobilier, immeuble grevé d’une servitude, hypothèque, droit de préemption, diagnostics… La vente définitive par acte notarié ne pourra intervenir si toutes les conditions suspensives ne sont pas levées.

CONGÉ COMMERCIAL

Le bail commercial ne cesse pas à la fin des 9 ans, il se poursuit alors pour une durée indéterminée. Le bail ne cesse que par l'effet d'un congé donné par le locataire ou par le bailleur. Le congé du locataire, qui peut être donné tous les 3 ans et à la fin du bail, est un acte simple car il met fin à la fois au bail et à la jouissance des lieux. En ce sens, il est d'une grande gravité car il oblige le locataire à quitter les lieux. Le congé du bailleur ne peut se donner, en principe, en cours du bail. Il met fin au bail en cours, mais pas forcément à la jouissance du locataire, car le congé du bailleur comporte soit une offre de renouvellement du bail, soit un refus de renouvellement avec ou sans indemnité d'éviction.

CONSEIL SYNDICAL

Composé de copropriétaires désignés par l'assemblée générale, il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il règle également les petits détails et litiges de la vie quotidienne de la copropriété. Son existence est obligatoire, sauf si la majorité des copropriétaires la refuse.

COPROPRIÉTÉ

Il y a copropriété d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles lorsque la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quotte part de parties communes. Le règlement de copropriété détermine la répartition de toutes les parties, tant privatives que communes, les conditions de leur jouissance, et la répartition des charges.

CRÉDIT BAIL IMMOBILIER

Technique permettant au propriétaire d’un immeuble professionnel ou commercial de le louer à une entreprise utilisatrice qui pourra l’acquérir à l’issue de la période de location. L’intérêt de cette formule réside dans la possibilité, pour le locataire (crédit preneur), de financer sans apport personnel son opération. C’est donc une technique performante de financement des investissements immobiliers. A l’expiration de la période de location, le locataire dispose d’une triple option : soit acheter l’immeuble pour sa valeur (telle que) convenue à l’origine ; soit en restituer l’usage ; soit, avec l’accord du propriétaire (crédit bailleur), s’engager pour une nouvelle période de location."

CRÉDIT IN FINE

Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts. La totalité du capital emprunté est remboursé, en une seule fois, à l’échéance (autrement dit, en fin de prêt). Souvent, un prêt in fine est adossé à un produit financier (capital de départ) qui permet, par la production d’intérêts, le remboursement du prêt à son échéance.

CRÉDIT RELAIS

Crédit destiné à financer l'acquisition d'un bien en attendant que le propriétaire réalise la vente d'un premier bien, cette dernière lui fournissant tout ou partie de l'apport nécessaire à l'acquisition. Le crédit relais est accordé sur une période de deux ans maximum. L'emprunteur n'acquitte que les agios. Le capital est soit remboursé en une fois, lorsque le bien ancien aura été vendu, soit consolidé par un crédit à long terme.

DÉCLARATION D'INTENTION D'ALIÉNER (DIA) :

Cela constitue un engagement réel du propriétaire de vendre un bien à un prix défini qui est adressé en mairie. Elle doit contenir le montant du prix, les conditions de l'aliénation, l'identification du propriétaire ou de son mandataire et la désignation des biens. Dédit : Faculté offerte à l’acquéreur de se délier de l’engagement d‘achat pris par lui moyennant le versement d’une somme d’argent.

DÉCLARATION DES REVENUS FONCIES

Les revenus fonciers doivent se déclarer dans le formulaire n°2044 pour les personnes privées et dans la 2072 pour les revenus perçus en société.

DEMANDE PLACÉE

Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les clefs en mains.

DÉPÔT DE GARANTIE

Le dépôt de garantie est la somme que doit verser le locataire avant d'entrer dans les lieux à titre de garantie des frais de réparation et remise en état qui pourraient lui incomber à son départ.

DESPECIALISATION

Consiste, en matière de bail commercial, à ajouter à l’activité autorisée dans le contrat une ou plusieurs autres activités. On parle de déspécialisation plénière quand toute activité, sans restriction, est autorisée. Elle fait l’objet d’une procédure spéciale et doit notamment être autorisée par le propriétaire moyennant une éventuelle indemnité dite de « déspécialisation ».

DOMICILIATION

La domiciliation vous permet de bénéficier d'une adresse, de pouvoir obtenir un K-bis à cette adresse, et d'exercer votre activité en un autre lieu géographique. La domiciliation est très utile également pour démarrer une activité.

DOMMAGE OUVRAGE

Assurance obligatoirement souscrite avant l'ouverture du chantier par le maître d'ouvrage (celui pour le compte de qui la construction est exécutée), elle a pour but de l'indemniser pendant 10 ans à compter de la réception pour tous les désordres couverts par la garantie décennale. Elle permet la réparation directe du sinistre avant toute recherche de responsabilité.

DROIT AU BAIL

Le droit au bail correspond à l'investissement que doit pouvoir réaliser un candidat locataire pour devenir titulaire d'un bail. Il s'agit de la contrepartie financière de deux avantages, d'une part de la durée du bail restant à courir et d'autre part du montant du loyer effectivement payé, de son mode d'indexation ainsi que des clauses du contrat.

DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL

Le droit au renouvellement est une des principales caractéristiques du bail commercial. Pour qu'il y ait renouvellement et donc signature d'un nouveau bail de 9 ans, il faut que l'ancien ait pris fin. Si le locataire ou le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de renouveler le bail, l'ancien bail se poursuit tacitement. Mais dans ce cas, attention : si le bail se poursuit au-delà de 12 ans, le loyer n'est plus plafonné mais fixé d'après la valeur locative du local.

DROIT DE PRÉEMPTION

Droit accordé à certaines personnes physiques et morales (en particulier l'administration) d'acheter un bien par préférence a tout autre personne qui se serait intéressé au même bien.

DROITS D'ENREGISTREMENT

L'enregistrement est une formalité fiscale consistant à mentionner un acte juridique sur un registre. Il donne lieu à la perception de droits par l'Etat. Les droits d'enregistrement sont perçus à l'occasion de ventes, donations, sociétés ou de successions. En matière immobilière le taux a été unifié à 4,89%. Il concerne les ventes d'immeubles depuis plus de cinq ans (ils étaient avant dans le champ de la TVA immobilière) et les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière.

DROITS DE MUTATION

Droits d’enregistrement perçus par le notaire pour le compte de l’État à l’occasion de certains transferts de patrimoine.

ECHÉANCE TRIENNALE, PÉRIODE TRIENNALE

Sauf convention contraire dans un bail commercial, le locataire peut donner congé à chaque échéance triennale. La résiliation triennale permet au locataire qui serait en difficulté financière de se dégager de son bail pour pouvoir quitter les lieux.

ÉMOLUMENTS

Rémunération versée aux officiers ministériels dont le montant est fixé par l’autorité publique.

EMPRUNT

Un emprunt est le fait d’obtenir d’un établissement prêteur une somme d’argent dans le but de réaliser un projet (immobilier…), celle-ci devra être remboursée dans son intégralité par échéance. Il faudra alors ajouter à cette somme le montant des taux d’intérêt que l’établissement applique.

ENTREPÔTS

Bâtiment industriel servant d'abri et de lieu de dépôt pour les marchandises.

ERP

Établissement recevant du public : désigne les lieux publics ou privés accueillant des clients ou des utilisateurs autre que les employés. Ces établissements font l’objet d’une réglementation spécifique telle que l’accessibilité des personnes handicapées.

ETAT DES LIEUX

L'état des lieux s'effectue à l'entrée du locataire dans le local et à sa sortie. Il doit être réalisé en présence du locataire et du propriétaire ou à défaut, de leurs représentants. Il doit être daté et signé par les deux parties et doit comporter un description précise du local. Il est obligatoire qu'il soit annexé au contrat de location.

EXPERT IMMOBILIER

Professionnel dont la fonction est d’estimer et d’évaluer la valeur vénale ou locative des biens immobiliers : immeubles d’habitation, fonds de commerce, locaux commerciaux ou industriels. Deux sortes d’activités sont exercées au titre de cette profession : une activité réglementée : expertise judiciaire effectuée sur désignation de l’expert par un Tribunal; une activité libre : expertise pratiquée dans le cadre amiable ou conventionnel.

EXPROPRIATION

Procédure engagée par l’administration par laquelle le propriétaire d’un bien immobilier se voit contraint de céder son droit de propriété au profit de l’État, pour un motif d’utilité publique et en contrepartie d’une juste et préalable indemnité.

FONDS DE COMMERCE

Le fonds de commerce est la réunion, pour le commerçant, de plusieurs éléments épars comme le nom commercial, la clientèle, les brevets et les marques. Il s'agit d'une propriété incorporelle qui peut se céder.

FRANCHISE

Faculté consentie au client de reporter temporairement le versement de ses premières échéances.

GARANTIE DÉCENNALE

Elle couvre les désordres qui compromettent la solidité de l'immeuble, le rendent impropre à sa destination ou affectent la solidité des éléments d'équipement indissociables du bâti. Sa durée est de 10 ans à compter de la réception.

GROS OEUVRE

Ce sont tous les éléments porteurs concourrant à la stabilité de l'édifice, ainsi que les éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité. L'entrepreneur, les architectes et les promoteurs sont responsables pendant dix ans des vices affectant le gros oeuvre.

GROS TRAVAUX

Les gros travaux ou grosses réparations sont celles qui sont définies par l'article 606 du code civil et qui comprennent les travaux des gros murs, du clos et du couvert y compris les souches de cheminées, des planchers et poutres. Les autres réparations sont d'entretien.

HONORAIRES

Les honoraires sont les sommes d’argent dues par les clients à des professionnels tels que les agents immobiliers, les notaires, les avocats dans le cadre de l’exercice de leur activité. Ce sont également les frais tels que les droits de mutation… Ils peuvent être fixés librement ou forfaitairement.

HUISSIER DE JUSTICE

L’huissier de justice est un professionnel libéral et un officier ministériel. En tant que profession libérale, l’huissier est le « juriste de proximité », à la fois conseiller et médiateur pour les particuliers et les entreprises. En tant qu’officier ministériel, il a le monopole de signifier et d’exécuter les décisions rendues par les tribunaux et les cours de justice. Loin de l’image austère qu’il évoque souvent, l’huissier est plutôt un recours de premier instance et un médiateur efficace pour éviter que les litiges ne se transforment en procédures longues et complexes.

HYPOTHEQUE

Droit réel accessoire grevant un immeuble. L’hypothèque sert à garantir le paiement d’une dette contractée sur un bien immobilier ; elle permet au prêteur de faire vendre par voie judiciaire le bien immobilier de son débiteur au cas ou celui-ci serait dans l’impossibilité de rembourser les sommes dues.

IMMOBILIER D'ENTREPRISE

Regroupe l'immobilier pour les activités industrielles et commerciales.

IMMOBILIER D'HABITATION

On comprendra outre l'habitation principale, les résidences secondaires, les résidences de loisir, les formes de propriété à temps partagé dites encore multipropriété.

IMMOBILIER RURAL

Il est essentiellement agricole, faisant l'objet de législations complexes, ayant pour ligne directrice le fait que la terre agricole est aujourd'hui essentiellement considérée comme un outil de production, davantage que comme une propriété immobilière, car ce qui est protégé est l'outil de production.

INDEMNITÉ D'IMMOBILISATION

Somme d’argent stipulée au bénéfice du promettant, dans le cadre d’une promesse de vente, en contrepartie de l’immobilisation du bien promis pendant la durée de l’option. Cette indemnité sera versée au promettant par le bénéficiaire si celui-ci renonce à lever l’option.

INDEMNITÉ D'ÉVICTION

Le droit du bailleur de ne pas renouveler le bail commercial est absolu. Mais avec la volonté du législateur de protéger le locataire commerçant, le bailleur doit indemniser le locataire du préjudice subi : c'est l'indemnité d'éviction due au locataire et calculée par le juge.

INDICE

L'indice du coût de la construction sert généralement de référence pour la révision du loyer intervenant chaque année en cours de bail dès lors que le contrat de location comporte une clause de révision annuelle du loyer. Il permet de fixer les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires de leurs locataires.

IIDICE DU COÛT DE LA CONSTRUCTION

L'indice du coût de la construction est publié chaque trimestre par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), avec en général de 6 à 8 mois de décalage.

INDICE INSEE

Indice suivi et publié par l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques.

INTÉRÊT

Est la rémunération qu’un établissement prêteur recevra en contrepartie de l’utilisation de son capital.

INVESTISSEMENT

L'investissement est un bien loué qui est proposé à la vente. On parle également de rentabilité qui est le rapport entre le loyer annuel et le prix de vente.

LA LOCATION GÉRANCE

C'est un contrat qui permet au propriétaire d'un fonds de commerce, artisanal ou industriel de céder à une personne, le locataire gérant, le droit d'exploiter librement ce fonds à ses risques et périls moyennant le paiement d'une redevance.

LE PAS DE PORTE ET LE DROIT AU BAIL

Lorsqu'un créateur d'entreprise envisage d'occuper un local commercial, il peut être amené, suivant les circonstances, à verser : - un pas de porte au propriétaire des murs lors de la conclusion du bail. Il s'agit dans ce cas d'une clause du bail. - Un droit au bail au locataire sortant, en cas de reprise d'un bail existant. I s'agit cette fois d'une clause du contrat de cession de bail. - Ces deux notions ne doivent donc pas être confondues : elles correspondent à deux situations différentes et, en aucun cas, une personne ne sera amenée à verser à la fois un pas de porte et un droit au bail.

LEVÉE D'OPTION

Acte juridique unilatéral par lequel le bénéficiaire d’une option manifeste sa volonté d’exercer la faculté qui lui a été donnée. Ainsi, dans une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire de la promesse a une option : acheter ou ne pas acheter. La levée d’option est l’acte par lequel il décide d’acquérir le bien aux conditions offertes. On dit que le bénéficiaire lève l’option.

LOCAL INDUSTRIEL

Le local industriel est celui dans lequel est exercé une industrie.

LOCAL, LOCAUX

Terme générique désignant toute surface non destinée à l'habitation pure, c'est à dire qui n'est ni un appartement, ni une maison, ni un terrain nu. Plus précisément, on doit entendre une construction immobilière présentant un caractère de solidité et de fixité. Par exemple, une baraque de chantier n'est pas un local. Un mur loué à usage d'affiche ne l'est pas non plus.

LOCATION GÉRANCE

La location gérance de fonds de commerce est la jouissance des locaux par le locataire gérant, qui ne possède aucun droit sur les locaux eux-mêmes. Pour qu'elle soit régulière, la location gérance ne doit pas être interdite dans le bail du locataire. Dans ce cas, la location gérance ne peut s'analyser comme une sous location déguisée.

LOCAUX COMMERCIAUX

Les locaux commerciaux sont ceux dans lesquels s'effectue la vente.

LOCAUX D'ACTIVITÉS

Les locaux d'activités sont ceux qui sont destinés essentiellement à la fabrication, à la transformation le conditionnement ou le dépôt de produits, la réparation, l'entretien, les activités de laboratoire et les activités de transport..

LOCAUX PROFESSIONNELS

Les locaux professionnels sont ceux dans lesquels s'exerce une activité qui n'est ni industrielle ni commerciale. Il s'y exerce en quelque sorte, en principe, une activité libérale. Ils peuvent être purs ou mixtes.

LOI CARREZ

Obligation de mentionner la superficie privative exacte du bien vendu dans les compromis de vente ou d'achat et dans tous contrats notariés de vente d'un lot de copropriété qu'elle qu'en soit sa destination (habitation, professionnelle, commerciale).L'acquéreur peut demander la nullité de la vente dans un délai d'un mois suivant l'acte notarié constatant la vente si cette mention n'est pas indiquée. ... Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l'acte, l’acquéreur à la possibilité d'intenter une action en réduction de prix dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte de vente

LOI HOGUET

La loi Hoguet est celle qui garantit les clients lors de transactions. En effet l'agence immobilière est couverte par une assurance, en particulier pour les fonds déposés dans l'agence.

LOYER

Le loyer d'un bail initial est fixé librement par le bailleur avec le plus souvent, le concours d'une agence immobilière spécialisée en immobilier d'entreprise. Cette liberté ne s'étend ni à la révision du loyer en cours de bail, ni à la fixation du loyer du bail renouvelé. Le loyer peut être payable d'avance ou à terme échu.

MAGASIN, BOUTIQUE

Le magasin (ou boutique) est un local commercial situé, en général, au rez-de-chaussée d'un immeuble d'habitation ou mixte habitation et professionnel. Plus généralement le magasin de commerce de détail peut désigner une grande surface de vente de type supermarché par exemple.

MAITRE D'OUVRAGE

On appelle maître d'ouvrage (parfois maîtrise d'ouvrage, notée MOA) l'entité porteuse du besoin, définissant l'objectif du projet, son calendrier et le budget consacré à ce projet. Le résultat attendu du projet est la réalisation d'un produit, appelé ouvrage. La maîtrise d'ouvrage maîtrise l'idée de base du projet, et représente à ce titre les utilisateurs finaux à qui l'ouvrage est destiné. Ainsi, le maître d'ouvrage est responsable de l'expression fonctionnelle des besoins mais n'a pas forcément les compétences techniques liées à la réalisation de l'ouvrage.

MANDAT

Acte par lequel une personne (le mandant) donne à une autre (le mandataire) le pouvoir d’accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques tels que la vente, la location, l’achat... Il est fait obligation pour les agents immobiliers et les administrateurs de biens de détenir un mandat pour proposer un bien à la vente ou à la location ou encore pour le gérer.

MARCHAND DE BIENS

Est le professionnel qui achète des immeubles en vue de les revendre, en général après des travaux de rénovation.

MURS, MURS COMMERCIAUX

On désigne les murs (de boutique principalement), ou plus communément murs commerciaux, la partie du bâtiment, la construction immobilière qui abrite le commerce et que le propriétaire peut vendre libre ou occupé.

NOTAIRE

Officier public chargé de conférer l'authenticité aux actes instrumentaires. Il conseille également les particuliers.

PACTE DE PRÉFÉRENCE

Convention par laquelle le propriétaire d’un bien immobilier s’engage, pour le cas où il vendrait la chose à un tiers, à donner la préférence de cette vente au bénéficiaire. Ce type de convention est souvent présent dans les contrats de baux commerciaux. En effet, dès lors que le locataire désire vendre son fonds de commerce à un tiers, il doit en proposer la priorité à son propriétaire..

PARTIE COMMUNE

Partie d’un immeuble ou d’un terrain réservée à l’usage collectif ou à l’utilité de tous les copropriétaires.

PERMIS DE CONSTRUIRE

Le permis de construire est obligatoire pour toute construction nouvelle ainsi que pour le changement de destination d'une construction existante. Le dossier doit être déposé en mairie et doit comporter plusieurs documents. Une fois que le permis est accordé, il est valable deux ans. L'arrêté du maire portant délivrance du permis doit être affiché de façon visible en mairie et le permis lui même doit être affiché sur le terrain (les conditions d'affichage sont très strictes). Le permis est attaquable et annulable par la mairie au cours des deux mois suivant sa délivrance. Une fois les travaux achevés, le propriétaire doit prévenir la mairie en faisant une déclaration d'achèvement de travaux (dans un délai de trente jours suivant la fin du chantier).

PERMIS DE DÉMOLIR

Le formulaire de permis de démolir est à retirer auprès de la mairie ou sur internet. Il doit être envoyé à la mairie en 4 exemplaires, par lettre recommandée avec accusé de réception ou bien déposé en mairie contre un reçu. Le permis de démolir est valable cinq ans.

PLAFONNEMENT

Il consiste à fixer le prix du bail renouvelé par rapport au prix du bail antérieur.

PLAN LOCAL D'URBANISME (PLU)

Le PLU remplace le POS (plan d'occupation des sols). Il est approuvé par le conseil municipal et fixe les règles de construction dans la commune.

PROMESSE DE VENTE

Avant-contrat par lequel une personne s'engage à vendre un bien immobilier à des conditions acceptées par le bénéficiaire. Il donne ainsi une option au bénéficiaire, pour un temps limité. Si dans ce délai, le bénéficiaire déclare vouloir acheter, la vente sera considérée comme conclue aux conditions de la promesse. Si le bénéficiaire déclare ne pas vouloir acquérir, il perdra l'indemnité d'immobilisation et le vendeur pourra reprendre sa liberté et vendre le bien à quelqu'un d'autre. Dans la pratique le bénéficiaire acquiert toujours sauf si une condition suspensive n'est pas levée.

PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE OU COMPROMIS DE VENTE

Contrat par lequel deux parties s’engagent réciproquement l’une à vendre, l’autre à acheter le bien à un prix déterminé. Cette promesse engage, dès sa conclusion, les deux parties. En pratique cet avant-contrat permet de retarder le paiement total du prix et le transfert de propriété au moment de la signature de l’acte définitif de vente.

PROMESSE UNITATÉRALE DE VENTE

Convention par laquelle une partie (le promettant) consent à l’autre (le bénéficiaire), pendant un certain délai, la faculté d’acquérir un bien (l’immeuble construit) à un certain prix. Le promettant est tenu de vendre, tandis que le bénéficiaire n’est pas obligé d’acheter ; il dispose d’une option qu’il lui appartient de lever ou non.

PROMOTEUR IMMOBILIER

C'est un professionnel qui ne vend que des logements neufs. Il achète des terrains sur lesquels il fait travailler des entreprises pour y construire un immeuble dont il revend ensuite les appartements.

PROPOSITION D'ACHAT

Lorsqu'un Acquéreur est décidé à acheter un fonds de commerce, il convient de lui faire signer une proposition d'achat et d'obtenir du vendeur un accord écrit sur cette proposition. Ces documents permettent d'engager les deux parties préalablement à la signature du compromis de vente.

PROPRIÉTÉ COMMERCIALE

La propriété commerciale, dans le cadre d'un bail commercial, est acquise au début du bail, par le locataire. Elle peut s'analyser comme la propriété du fonds de commerce, effective par le droit au maintien dans les lieux et du droit au renouvellement du bail.

PUBLICITÉ FONCIÈRE

Est une procédure ayant pour objet d'enregistrer les actes juridiques portant sur les biens immobiliers. Ces informations sont centralisées dans le fichier immobilier géré par les bureaux des hypothèques.

RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Document écrit qui régit les droits et obligations des copropriétaires. Il est établi par un professionnel selon les indications d'un géomètre-expert et si possible du constructeur de l'immeuble. Il définit les différents lots (appartements, caves, parkings...) avec pour chacun l'indication de sa situation géographique, son étage, sa superficie et le nombre de tantièmes qu'il représente pour le paiement des charges. Il précise les parties communes et les parties privatives et définit leurs conditions de jouissance (Par exemple, l'interdiction d'exercer une activité professionnelle dans l'immeuble). Il récapitule tout ce que l'on doit savoir sur les droits et obligations des copropriétaires d'un immeuble donné.

RENOUVELLEMENT DU BAIL

Le bail commercial ne se renouvelle pas automatiquement, puisque à sa fin il se transforme en bail à durée indéterminée. Ce n'est qu'à la suite d'un congé ou de la demande de renouvellement du locataire que le renouvellement du bail s'opère.

RENTABILITÉ

On parle de rentabilité pour un investissement, qui est le rapport entre le loyer perçu et le prix de vente du local.

RÉSILIATION DU BAIL COMMERCIAL

En immobilier d'entreprise, le locataire peut donner congé à l'issue de chaque période triennale. La loi prévoit que le congé doit être donné au moins 6 mois à l'avance et par acte extrajudiciaire (acte délivré par un huissier). Délivré trop tard, il prendra effet à la fin de la période triennale suivante.

RÉVISION DU LOYER

Le décret du 30 septembre 1953 organise une révision du loyer du bail au moins triennale, ainsi que la stipulation d'une clause d'indexation.

RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES (RNT)

Les acquéreurs ou les locataires de biens immobiliers qui se situent dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou dans les zones de sismicité définies par décret, devront être informés par le vendeur ou par le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret. Pour cela, il devra être annexé au bail un état des risques naturels et technologiques (le formulaire est disponible en mairie, en préfecture ainsi que sur internet). Le formulaire devra être complété par des extraits de documents et dossiers permettant de localiser cet immeuble au regard des risques encourus

SCI

Désigne toute société à forme civile ayant un objet immobilier. Leur activité étant généralement la gestion, l’acquisition, la construction d'immeubles. code APE 6820B

SERVITUDES

Les servitudes sont des charges qui sont imposées à un fonds dit "fonds servant" pour le profit d'un fond bénéficiaire dit " fond dominant". Elles peuvent être publiques (et donc détaillées dans le PLU de la commune) ou bien privées.

SHON (Surface Hors OEuvre Nette) :

Définie à l’article R 112-2 du code de l’urbanisme, elle correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction, après qu’aient été notamment déduites la surface des combles et sous-sol non aménageables (hauteur inférieure à 1m80, locaux techniques, …), la surface des toitures-terrasses, balcons, loggias, les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée et les surfaces aménagées à usage de parking.

SOUS LOCATION

Le décret de 1953 interdit toute sous-location totale ou partielle du bail commercial, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur. En cas de sous-location autorisée, le bailleur est appelé à concourir à l'acte à moins qu'il ait déjà approuvé la sous location dans le contrat de bail. Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le bailleur a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale. Un contrat de sous-location signé entre le titulaire du bail et le sous-locataire sans autorisation du bailleur, peut motiver la résiliation du bail.

SUBL (Surface Utile Brute Locative) :

Elle est égale à la SHON déduction faite des éléments structuraux (plateaux, murs extérieurs, refends…) des locaux techniques hors combles et sous-sol (chauffage, ventilation, poste EDF, commutateur téléphonique, …) et les parties communes non exclusivement réservées à l’usage d’un locataire ou d’un copropriétaire. Elle peut se décomposer en trois éléments : les circulations horizontales, les sanitaires et locaux à usage social et les locaux classés selon leur nature d’usage (surfaces de bureaux commercial ou administratif, surfaces de stockage, surfaces de production et assimilées, surfaces de recherches fondamentales, autres surfaces).

SURFACE UTILE

D'une manière générale, en immobilier d'entreprise, il n'y a pas d'unité de compte de superficie légalement obligatoire. En conséquence, on utilise souvent la surface utile qui multipliée au prix au m² donne le loyer ou le prix de vente total. Ainsi le m² utile peut se définir comme la surface dite balayable, c'est à dire la surface horizontale située à l'intérieur des locaux hors murs porteurs, poteaux divers, gaines techniques et circulations verticales.

SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires qui n'est autre que l'ensemble des copropriétaires. Le syndic gère l'immeuble et ses parties communes, mais en aucun cas les parties privatives (par exemple les caves ne sont pas du ressort du syndic). Il exécute les décisions de l'assemblée générale, administre la copropriété et représente le syndicat des copropriétaires.

TAUX DE RENDEMENT

Le taux de rendement se détermine ainsi : le taux de rendement brut, qui est égal au loyer réel par an hors taxes hors charges en droit sur la valeur vénale hors taxes hors droit hors charges et le taux de rendement net qui est le loyer réel par an hors taxes ou hors droit sur la valeur vénale TTC ou droits inclus.

TAUX DE RENDEMENT

C’est la traduction financière de la performance de tout placement. C’est un taux par an ou un nombre de fois le revenu annuel. Le taux de rendement exprime donc en % le rapport existant entre le revenu de l’immeuble et le capital engagé par l’acquéreur (prix d’acquisition + frais et droits de mutation)

TAUX D'INTÉRÊT

Taux de rémunération d'un prêt (le coût de l'argent que l'on vous prête). Les taux d'intérêt peuvent être fixes ou révisables.

TAUX EFFECTIF GLOBAL TEG

C'est l'expression du taux d'un emprunt qui intègre les différents frais liés à cet emprunt (assurance, frais de dossier et de garantie, commissions...). Le TEG doit figurer obligatoirement sur l'offre de prêt.

TAXE FONCIÈRE

C'est un impôt perçu annuellement auprès de tout propriétaire d'un immeuble. Cet impôt est établi en fonction de la qualité de l'immeuble et du taux d'imposition de la commune où il est situé.

TAXE PROFESSIONNELLE

Due pour l'année entière par celui qui est locataire au 1er janvier et qui exerce dans un local, à titre habituel, une activité professionnelle ou commerciale non salariée.

USUFRUIT

C'est le droit de se servir d'un bien ou d'en percevoir les revenus sans pouvoir s'en dessaisir.

VALEUR LOCATIVE

La valeur locative d'un immeuble se définit comme la contrepartie financière annuelle qu'un locataire doit accepter de débourser aux conditions du marché, pour avoir l'usage de ce bien dans le cadre d'un bail, sans qu'il y ait eu de paiement d'un droit d'entrée (pas de porte) ou d'un droit au bail.

VALEUR VÉNALE D'UN BIEN

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l’Expertise.

VENTE EN L'ÉTAT FUTUR D'ACHÈVEMENT

Vente d'un logement neuf dont la construction n'est pas achevée. Il s'agit généralement des logements vendus sur plans par les promoteurs constructeurs.

ZAC

Zone d'Aménagement Concerté : zones à l'intérieur desquelles les collectivités publiques interviennent.

ZAD

Zone d'Aménagement Différé : créée par arrêté du commissaire de la République, à l'initiative de l'administration, après consultation de la commune intéressée ou sur sa demande.

ZIF

Zone d'Intervention Foncière : zone urbaine dans laquelle existe un droit de préemption.

ZONE NATURELLE

Zone naturelle ou verte : zone ou ou la protection des richesses et la sauvegarde des activités agricoles justifient l'interdiction de construire.

ZUP

Zone à Urbaniser par Priorité : zone délimitée par l'administration en vue de la construction d'immeubles d'habitation.

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